전세 계약 전, 등기부등본 '이 단어' 보이면 무조건 피하세요! (전세사기 예방)

 

[2025 전세사기 예방] 부동산 등기부등본 보는 법 A to Z: 갑구, 을구 완벽 분석. 시세보다 5천만 원 싼 전셋집, 등기부등본 안 봤으면 큰일 날 뻔한 실제 후기! 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치.

안녕하세요, 내 재산은 내가 지킨다는 신념의 블로거 리밋넘기입니다. 😊 연일 뉴스에 오르내리는 전세사기, 정말 남의 일 같지 않죠? 저 역시 얼마 전, 부천역 근처에 시세보다 5천만 원이나 저렴하게 나온 신축 빌라 전세 매물을 보고 계약 직전까지 갔다가, 등기부등본 한 통으로 제 소중한 전세보증금 2억 원을 지켜낸 아찔한 경험을 했습니다.

부동산 계약에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 '의무'입니다. 공인중개사가 "깨끗해요"라고 말해도, 반드시 내 눈으로 직접 확인해야 합니다. 오늘은 2025년 7월, 법률 지식이 없어도 누구나 쉽게 등기부등본을 분석하고 위험 신호를 찾아낼 수 있도록, 가장 중요한 '갑구'와 '을구'를 중심으로 핵심만 콕콕 짚어드리겠습니다.

 

1단계: 등기부등본 발급받기 (인터넷등기소)

등기부등본은 누구나, 언제든지 발급받아 볼 수 있습니다. '대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)'에 접속하여 700원(열람) 또는 1,000원(발급)만 결제하면 됩니다. 계약하려는 집의 주소만 정확히 알고 있으면 되죠. 부동산에서 보여주는 등기부등본을 믿지 말고, 반드시 내가 직접, 계약 직전에 다시 한번 발급받아보는 것이 철칙입니다.

 

2단계: 등기부등본의 구성 (표제부, 갑구, 을구)

등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구' 세 부분으로 구성된, 부동산의 신분증과도 같습니다.

• 표제부: 부동산의 주소, 면적 등 '사실관계'를 보여주는 부분입니다. (사람의 이름, 주민번호)
• 갑구: 소유권에 관한 사항, 즉 '누가 주인인지'를 보여줍니다. (사람의 가족관계)
• 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 '빚이 있는지'를 보여줍니다. (사람의 빚, 보증 관계)

 

3단계: 갑구(甲區) - 진짜 집주인과 위험 신호 확인하기

'갑'이라는 이름처럼, 가장 중요한 소유권 현황을 담고 있습니다. 여기서 반드시 확인할 것은 다음과 같습니다.

[갑구] 핵심 체크리스트

• ✔️ 소유자 확인: 현재 소유자의 이름, 주민등록번호 앞자리, 주소가 계약서상의 임대인과 일치하는지 확인합니다.
• 🚨 위험 신호 확인: 아래와 같은 단어가 보인다면 계약을 즉시 멈추고 전문가와 상담해야 합니다.
  • '가압류', '압류': 집주인의 빚 문제로 채권자들이 재산을 동결시킨 상태.
  • '가처분', '예고등기': 소유권에 대한 법적 분쟁이 진행 중인 상태.
  • '경매개시결정': 집이 경매로 넘어간 상태.
  • '신탁': 소유자가 신탁회사로 되어있음. (매우 위험! 아래에서 자세히 설명)

리밋넘기 경험담: 제가 계약하려던 집의 갑구에는 현재 집주인 이름 아래 '가압류'라는 세 글자가 적혀 있었습니다. 집주인이 다른 곳에 빚을 갚지 않아 재산이 묶여있던 것이죠. 이것만으로도 계약하면 안 될 집이었습니다.

4단계: 을구(乙區) - 빚(근저당) 규모 확인하기

'을구'는 집에 빚이 얼마나 있는지를 보여주는 부분입니다. 깨끗하면 가장 좋지만, 대부분의 집에 은행 대출인 '근저당권'이 설정되어 있습니다.

[을구] 핵심 체크리스트

• ✔️ 근저당권 확인: '근저당권설정'이라는 항목이 있는지 확인합니다.
• ✔️ 채권최고액 확인: 가장 중요! 실제 대출 원금이 아닌 '채권최고액'을 확인해야 합니다. 은행은 보통 대출 원금의 120%~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 즉, 채권최고액이 1억 3천만 원이라면 실제 대출금은 약 1억 원일 가능성이 높습니다.

리밋넘기 경험담: 제가 본 집의 을구에는 은행의 근저당권이 있었고, 채권최고액은 4억 원이었습니다. 집 시세가 6억 원인데, 이미 4억 원의 빚이 잡혀있는 셈이죠.

⚠️ 전세 계약 안전 공식! 꼭 계산해보세요!
내 보증금이 안전한지 판단하는 최소한의 공식입니다.
(근저당권 채권최고액) + (나의 전세보증금) ≤ (주택 시세의 70~80%)
제 경우, (4억) + (2억) = 6억. 주택 시세 6억의 100%에 달했기 때문에, 만약 집이 경매로 넘어간다면 제 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있는 매우 위험한 상황이었습니다.

 

핵심만 콕! 등기부등본 안전 체크 요약 카드 🃏

💡

전세 계약 전, 등기부등본 체크리스트

✅ 표제부: 계약서 주소와 일치하는지 확인

✅ 갑구: 계약자(임대인)와 소유자가 일치하는지, '압류/가압류/신탁' 등 위험 신호 없는지 확인

✅ 을구: '근저당권'의 '채권최고액' 확인

✅ 최종 계산:

빚(채권최고액) + 내 보증금 ≤ 집값의 70% 인가?

이 모든 것을 계약 당일, 잔금 당일에도 다시 확인해야 합니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: '을구'가 아예 깨끗하면 무조건 안전한 건가요?

A: '을구'가 깨끗하다는 것은 금융기관 빚이 없다는 좋은 신호입니다. 하지만 '갑구'에 가압류 등이 있거나, 집주인이 세금 체납이 심각한 경우(등기부에는 안 나옴) 위험할 수 있습니다. 계약 시, 집주인의 '국세 및 지방세 완납증명서'를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

Q: '신탁등기'가 되어 있는 집은 왜 위험한가요?

A: '신탁'된 부동산은 법적 소유자가 집주인이 아닌 '신탁회사'입니다. 따라서 반드시 실제 소유자인 신탁회사의 동의를 받고, 신탁회사와 직접 계약해야 법적 효력이 있습니다. 집주인 말만 믿고 계약했다가는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

Q: '가압류'와 '가처분'은 어떻게 다른가요?

A: 쉽게 말해 '가압류'는 돈 문제(금전채권)로 재산을 묶어놓은 것이고, '가처분'은 소유권 이전 등 돈 이외의 문제로 분쟁이 생겨 처분을 금지시킨 것입니다. 둘 다 집에 심각한 법적 분쟁이 있다는 신호이므로 무조건 피해야 합니다.

등기부등본, 처음 보면 암호문처럼 보이지만 오늘 알려드린 '갑구'와 '을구'의 핵심 포인트만 확인하셔도 전세사기의 90%는 막을 수 있습니다. 700원으로 내 전 재산을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치, 절대 소홀히 하지 마세요! 😉