등기부등본 '갑구'에 이 두 글자 보이면? 당신의 보증금 위험합니다!

 

등기부등본 '갑구'에 이 단어가 보이면 절대 계약하지 마세요! 마음에 쏙 드는 집을 찾았다고요? 잠깐! 계약서에 도장 찍기 전, 등기부등본 '갑구'부터 확인해야 합니다. '압류', '가압류', '신탁' 이 세 단어가 보인다면, 당신의 소중한 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다.

여러분, 집 구하기 정말 힘들죠? 저 리밋넘기도 사회초년생 시절, 시세보다 저렴하게 나온 전셋집을 보고 흥분해서 계약 직전까지 갔던 아찔한 경험이 있습니다. 그때 공인중개사님이 아니었다면 정말 큰일 날 뻔했어요. "사장님, 계약 전에 등기부등본 갑구는 한번 보셔야죠." 그 말에 등기부를 떼어보니, '가압류'라는 빨간 줄이 떡하니 그여 있는 게 아니겠어요? 😱

시세보다 저렴했던 이유가 바로 거기에 있었던 겁니다. 그날 이후 저는 집을 계약하기 전, 다른 건 몰라도 등기부등본만큼은 제 눈으로 직접 3번 이상 확인하는 버릇이 생겼습니다. 오늘은 제 경험을 바탕으로, 여러분의 전 재산일 수 있는 보증금을 안전하게 지켜줄 등기부등본 '갑구' 확인법을 쉽고 명확하게 알려드릴게요.

 

1. 등기부등본 '갑구'란 무엇일까요? 🤔

등기부등본은 사람의 '주민등록등본'처럼 부동산의 신분증과 같습니다. 크게 3부분으로 나뉘어 있죠.

• 표제부: 부동산의 주소, 면적 등 기본적인 정보 (사람의 이름, 주소)
• 갑구(甲區): 소유권에 관한 사항 (이 집의 주인이 누구인지, 주인이 바뀌었다면 언제 어떻게 바뀌었는지 등)
• 을구(乙區): 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (은행 대출(근저당권), 전세권 등)

오늘 우리가 집중해서 볼 부분은 바로 '갑구'입니다. 갑구는 이 집의 주인이 누구인지를 알려주는 가장 중요한 부분이며, 여기에 소유권을 제한하는 무서운 단어들이 숨어있을 수 있기 때문입니다.

 

2. 절대로 그냥 넘어가면 안 되는 단어들 🚩

갑구를 꼼꼼히 살펴보다 아래 단어들이 보인다면, 일단 멈추고 심각하게 계약을 다시 고민해야 합니다.

① 압류 / 가압류 : 집주인의 채무 문제

가장 흔하면서도 위험한 신호입니다. 둘 다 집주인이 빚을 갚지 못해 생긴 문제라는 공통점이 있습니다.

• 가압류(Provisional Seizure): 집주인에게 돈을 빌려준 사람(채권자)이 소송을 걸기 전에 집주인이 재산을 빼돌리지 못하도록 법원에 임시로 묶어달라고(동결) 요청한 상태입니다. '찜' 딱지를 붙여놓은 것과 같죠.
• 압류(Seizure): 가압류보다 한 단계 더 나아간, 훨씬 심각한 상황입니다. 채권자가 소송에서 이겨서 집을 강제로 처분(경매)할 수 있는 권리를 확보한 상태입니다. 이제 '차압' 딱지가 붙은 것과 같습니다.

🚨 위험성: 만약 이런 집을 계약했다가 집이 경매로 넘어가면, 최악의 경우 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 수 있습니다. '깨끗하게 해결해주겠다'는 집주인의 말만 믿고 계약하는 것은 절대로 금물입니다.

② 신탁 : 진짜 집주인은 따로 있다

'신탁'은 앞선 압류, 가압류와는 성격이 조금 다릅니다. 집주인이 빚이 있어서라기보다는, 부동산을 담보로 대출을 받거나 관리, 개발을 위해 소유권을 신탁회사(은행, 부동산신탁사 등)에 맡겨놓은 상태를 의미합니다.

🚨 위험성: 등기부등본 갑구에 '신탁' 등기가 되어 있다면, 서류상 집주인(위탁자)은 이 집을 세놓거나 팔 수 있는 권한이 없습니다. 모든 권한은 신탁회사(수탁자)에게 있죠. 만약 권한이 없는 원래 집주인과 임대차 계약을 맺으면 그 계약은 법적으로 무효입니다. 이 경우, 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없어 보증금을 보호받지 못하고 집을 비워줘야 할 수 있습니다.

💡 '신탁' 등기된 집, 해결책은?
만약 마음에 드는 집이 신탁 등기되어 있다면, 무조건 피해야 할까요? 꼭 그렇지는 않습니다. 이때는 반드시 등기소에서 '신탁원부'라는 서류를 발급받아 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁 계약의 상세 내용과 실제 권리자가 누구인지 나와 있습니다.
반드시 신탁원부에 명시된 우선수익자(보통 금융기관)의 동의를 받고, 실제 소유권을 가진 신탁회사와 직접 임대차 계약을 체결해야만 안전합니다.

 

🚨

갑구 위험 신호 요약

압류/가압류: 집주인 빚 문제 발생!
경매로 넘어갈 확률이 높아 보증금 떼일 위험이 매우 큽니다. (계약 절대 금지)

신탁: 집주인이 진짜 주인이 아님!
권한 없는 사람과의 계약은 무효! (신탁원부 확인 및 신탁사와 계약 필수)

이 단어들이 보인다면, 계약서에 도장 찍기 전 반드시 재확인하세요!

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: '을구'는 확인하지 않아도 되나요?

A: 아닙니다. '갑구'가 깨끗하더라도 '을구'에 집값을 위협할 만큼 과도한 대출(근저당권)이 잡혀 있다면 위험할 수 있습니다. 일반적으로 '집 매매가 X 70% > (내 보증금 + 대출금)' 이라면 안전하다고 보지만, 갑구와 을구 모두 깨끗한 집이 가장 좋습니다.

Q: 계약하려는 날 오전에 등기부등본을 떼봤는데 깨끗했어요. 믿어도 될까요?

A: 가장 안전한 것은 잔금을 치르는 당일에 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것입니다. 악의적인 집주인은 계약 후 잔금일 사이에 대출을 받거나 집을 팔아버릴 수도 있기 때문입니다. 잔금 납부 직전, 등기소를 방문하거나 인터넷등기소에서 최종 확인하는 습관을 들이세요.

Q: 등기부등본은 어디서 발급받나요?

A: 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 사이트나 앱을 통해 누구나 쉽게 열람(700원) 및 발급(1,000원)받을 수 있습니다. 계약 전에는 꼭 본인이 직접 확인해보시길 바랍니다.

집 구하는 과정은 설레지만, 동시에 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 조금 귀찮더라도 등기부등본 확인을 생활화해서 여러분의 소중한 자산을 스스로 지키시길 바랍니다. 단돈 700원으로 수천, 수억을 지킬 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요! 😊